負資產催生80後的分手同居

你要說結婚需要房子，我會說離婚更需要房子。結婚，有一套房子就夠了，離婚，沒有兩套房子日子怎麼過？ 直到幾年前，英國有房一族的伴侶或是夫妻決定分手的話，如果沒有孩子，可以說是快刀斬亂麻：賣房、平分收益，然後分道揚鑣。但是現在，這一場陰霾沉重的經濟危機、信貸緊縮、房市疲軟以及由此帶來的負資產(房屋抵押貸款金額超過房屋的市場價格)，正在迫使越來越多的伴侶分手後，繼續同居一個屋檐下，甚至分享同一間臥室。 而其中，經濟實力不足、買房貸款負擔沉重的80後，首當其沖成了「受害者」。

在客房安營扎寨 海倫和吉姆今年都剛滿26歲，兩人相戀6年，2005年3月，房地產市場如日中天的時候，花115000英鎊買了一套兩居室。但是後來兩人之間的距離越來越大，2007年9月緣分了結決定分手，之後一同找來銷售代理公司，給房子估了價，貼上125000英鎊的標簽推上了市場。 剛開始時還有兩個人來看，後來連打電話諮詢的人都沒有，把出售價降到115，000英鎊後仍然無人問津。海倫和吉姆兩人都沒有經濟能力買斷另一方，如果靠一個人的工資，誰也支付不起每個月的分期付款，無奈，只能繼續「同居」。

一開始，兩人心中還抱有一線希望，吉姆搬進客房去睡沙發床；六個月後，賣房的希望越來越渺茫，吉姆和自己心愛的吉他，徹底在客房中安營扎寨。直到有朝一日，房地產市場回升後賣掉房子，或者其中一方中了六合彩買斷對方，海倫和吉姆才能真正開始生活中的下一個篇章。 給傷口不停地撒鹽 愛麗莎23歲，因為同居男友移情別戀兩人分手，但是當時租房期限還有六個月，如果毀約不僅1300英鎊的押金會泡湯，還必須再付另外一份租金。

無奈，這對年輕人也只能繼續住在一起。低頭不見抬頭見，分了手的戀人被迫同居，用愛麗莎的話形容，無異於「給傷口不停地撒鹽！」 海倫和愛麗莎的處境並不罕見，英國房屋貸款諮詢公司「按揭中介協會」注意到，信貸緊縮導致分手後被迫同居的伴侶數目，正在以讓人擔憂的速度增加。 由於房產價格連年飆升，過去幾年，英國聯手買房的年輕人越來越多。據統計，過去五年中，將近一百萬年齡在30歲以下的年輕人首次貸款買房，其中大約有一半和男友或是女友同居。 按揭中介協會的克里斯‧卡明斯說，不管是和戀人還是和最要好的朋友一道借錢買房子，房市堅挺的時候，分手絕對沒問題﹔但是房市疲軟的話，想甩手走人可不容易。

80後一馬當先 2月底，英國著名研究機構GfK NOP發表的調查報告估計，目前380萬抵押貸款房主已經變成負資產﹔如果房屋價格持續下跌10%-20%的話，另外120萬人今年年底之前也將加入負資產業主行列。 GfK的金融專家還說，隨著失業率的上升，負資產問題只能會更加嚴重。該公司的報告還指出，2005年之後買房、年齡在25-34歲之間的單身、小夫妻或者有小孩的家庭遭受負資產打擊的風險最大。

其間的原因是，當時英國的房地產市場正好達到峰巔，而這部分人迫於經濟實力，普遍交付的首期款項很小，或者根本沒有交付首期，抵押貸款的總值與房產價格相比比例過高﹔抵押貸款達到100%﹔甚至還有一部分人貸款時把裝修、置家的費用都搭進去，貸款比例超過100%。 有些金融機構認為GfK的估算是危言聳聽，負資產的真相並沒有這麼恐怖。

不管總數到底是幾百萬，只有當業主在房市疲軟的時候必須搬家，負資產才會成為一個問題。而必須馬上賣房的原因多種多樣，除了丟工作、換工作、單位搬遷等之外，最主要的一個原因就是夫妻離婚、伴侶分手。

開展小企業貸款給予風險補償

福建省政府日前批准實施《福建省小企業貸款風險補償暫行辦法》，決定對開展小企業貸款的金融機構給予風險補償，即以上年度小企業貸款季均餘額為基數，按本年度小企業貸款季均餘額增幅超過基數5%部分的8??予以風險補償。

對此，福建省銀監局負責人說，出爐對小企業貸款的風險補償辦法，目的在於更好地擴內需、促增長、保就業，充分發揮地方財政資金的放大效應和導向作用，提昇銀行業開展小企業貸款業務的信心，鼓勵銀行業金融機構加大對小企業信貸的投入力度，紓解小企業融資難題，促進小企業持續發展。

據悉，小企業貸款風險補償資金由福建省財政安排建立，將專項用於開展小企業貸款業務的銀行業金融機構充實貸款損失準備。

收購二房抵押貸款救市 誰來買單？

Fed 此次行動將成為最龐大，同時也最為人稱道的信貸緊縮救援措施。但風波過後，誰來買單？
此舉符合社會和政治目標需求：幫助提升房價、壓低抵押貸款利率額外還款於民，讓大眾不致受清償問題困擾。也讓他們相對較能接受，以納稅人的錢支援面臨止贖困境屋主的措舉。
更甚於此，因 Fed的收購使價格提升，持有二房證券的銀行機構將獲得巨幅利益。
分析師Meredith Whitney預測，去(2008)年第 4季，10家龍頭銀行增持了 30%二房和政府機構發行的證券，金額為1286億美元。這些證券今年第 1季價值將會更高。
最便利的是：本次抵押貸款收購者為 Fed，它無須和國會申請批准。
理論上，這是一次如夢般美好的救市行動。不僅大型銀行受惠，一般民眾也跟著嘗到甜頭，且政治家們不易涉足其中， Fed也無需為收購而募款─直接新印國幣便是。
然而天下沒有白吃的午餐，投資人若仔細深究考察，便會發現處處危機四伏。
最大的風險在於，收購貸款將對 Fed公眾信用度造成影響， Fed貨幣政策曾經成為信貸危機的幫兇。
無疑的，新印鈔票意味著有通膨風險。在 Fed主席 Ben Bernanke大刀闊斧動作下，也干擾了市場定價。收購抵押貸款可能將 Fed損益表上的資產提高至 3兆美元，相當於 20%以上美國 GDP(國內生產毛額)。當 Fed停止購買時，抵押貸款利率可能將劇烈上升。
Fed 本次收購規模已對私營市場造成壓力。目前，投資人普遍不願購買票面利率低於5%的二房抵押貸款證券，因為收益率過低相對風險也大。為達到平衡， Fed 在 3月購買了總價1920億美元，票面利率為4%或4.5%符合資格的抵押貸款。
持有這些高風險證券，日後可能將傷害 Fed自身。若Fed 希望向私人投資者出售票面利率4%的抵押貸款，賣價可能足以產生5%以上的殖利率，進而令 Fed遭受損失。
當然 Fed也可以持有這些抵押貸款直至到期，但所有產生的信貸損失，將由二房轉而背負。
本次收購案還可能以另一種有害處的形式，轉化Fed 的核心價值。 Fed和財政部上個月不尋常地同時發表聲明，表示：「 Fed的工作並不是提供信貸予特定少數部門或者貸款人。」
然而 Fed將大量資金投注在房貸和房屋持有人身上的措施，讓這段聲明感覺就是違心之論。如此往後資產若陷入困境時，投資人只需盼望政府插手挽救即可。
最後，Fed 的行動可能招使國會進行嚴格審查。新紐澤西州共和黨議員 Scott Garrett表示：萬事俱備，只欠 Fed作出完美決策。國會最大的挑戰是，能否完整監管Fed確保其作出最好決定。

金融機構本外幣貸款餘額逾兆元

福建省統計部門20日揭露的福建省經濟執行情況顯示，2009年前兩個月，作為海峽西岸經濟區主體的福建信貸增速反彈，銀行貸款增量創新高，適度寬鬆的貨幣政策效應已經開始顯現。
到2月末，福建金融機構本外幣貸款餘額逾兆元人民幣，同比增加18.62%。其中，前兩個月福建人民幣貸款增加649億多元，同比增加216億多元，創歷史同期新高。
2009年3月以來，在“海西熱”的引領下，銀行紛紛搶灘福建，與企業、政府攜手應對國際金融危機，促使福建信貸增速持續加快。3月19日，中國農業銀行與廈門簽署戰略合作通訊協定，計劃未來五年內向廈門提供不少於600億元的貸款，重點支援廈門重大基礎設施項目、中小企業、外貿企業、對台交流合作等領域。

同一天，招商銀行、華夏銀行、浦發銀行、工商銀行也與福建省產權交易中心簽署通訊協定，展開商業銀行併購貸款和股權質押融資業務的戰略性合作；給予福建省產權交易中心百億元的貸款授信額度，支援福建企業開展併購和規模擴張。

據了解，國家開發銀行3月18日與福建龍岩市簽署開發性金融合作通訊協定，將在未來幾年龍岩市城市基礎設施、交通、產業及教育、安置房等民生領域的22個項目提供140億元的融資支援。中國銀行股份有限公司之前決定發放10億元中長期貸款，支援福建省第一條由地方政府主導開發的高速公路??上杭城關至蛟洋高速公路的建設。

信貸保護主義冒起

自從公布業績及宣布要「世紀大逼供」後，大笨象滙控股價恍如從懸崖跳下，並砰然墮地，傷盡香港股民的心。滙控供股顯示環球金融業仍未脫離險境，歐美政府還須增加注資銀行的金額，甚至將之國有化。隨着大型銀行的「國家色彩」愈來愈濃，令人擔心信貸保護主義（Credit Protectionism）將冒起。金管局總裁任志剛早前已警告，信貸保護主義或引發金融海嘯第二波，到時新興市場將成為「犧牲品」。

信貸保護主義可以理解為保護本國經濟而從海外撤資、集中本地貸款支持企業的經濟政策。在金融危機之下，銀行獲政府拯救，或會被要求擴大國內貸款，以支持受信貸緊縮影響的企業。由於資金有限，銀行可能會被迫縮減海外業務，「班資回朝」，近期已見有多個例子（見附表）。當然，銀行出售海外資產，並不完全因為政府的政策。事實上，在資金緊縮和信貸風險上升的情況下，銀行也會重新評估不同地區業務的風險而作出調整。將業務集中於本國可能純粹是商業決定，跟「政府意願」無關。

新興市場慘遭撤資

然而，銀行的商業行為正正是今年以來去槓桿化持續的原因之一。再者，倘若信貸保護主義冒起，將會對一直依賴外國資金的新興市場的影響加深。國際金融協會（IIF）預計，銀行今年將從新興市場撤出約610億元美元的資金，相對於去年和2007年分別淨流入1,670億美元及4,100億美元，可謂天淵之別。

資金顯著流走，令企業再融資極度困難，對外債高企的新興市場企業帶來更大壓力。金融危機仍然嚴峻，二十國集團（G20）將於4月2日再次舉行峰會，商討解決方法。預料峰會將會討論防止保護主義形成的方案，然而各國有各自的考量，投資者不宜對峰會達成實質協議、甚至措施有過高期望。

房貸新品挑戰理財能力

深圳發展銀行營業大廳裡，前來辦理房貸按揭業務的張女士一臉疑惑。事實上，在深圳發展銀行於3月16日面向全國推出「點按揭」房貸產品之前，世界上除了美國，沒有一個國家使用點數設

計的房貸產品。

深發展總行零售貸款總監柳博告訴記者，「點」表示借款人在貸款時預先付給銀行的費用，以貸款總額的百分點來計算。例如100萬的貸款，1個點表示需要支付1萬的費用。

點按揭就是銀行為個人客戶提供的一款通過預先支付一定費用，從而獲得貸款利率進一步降低的房貸產品。1個「點」即是貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個「點」的費用，可以使貸款利率降低，進而達到降低房貸支出、合理安排月供和省息的目的。

點按揭房貸產品分別針對10-20年期和20-30年期的貸款，定制了購買1.25個點和1.5個點享受低利率的房貸產品。張女士和丈夫都屬於工薪階層，預計未來還款的年限比較長，打算辦理一筆30年期的100萬按揭貸款。

客戶經理為張女士算了一筆賬，倘若不辦理點按揭，按照目前30年期7折房貸利率4.158%計算，張女士一共需要支付75萬元利息，辦理「點按揭」，張女士需花1.5萬購買貸款總額的1.5個點後，可以享受3.78%的低利率，總共節省7.8萬，省息達10％。

理財規劃的重要

據瞭解，「點按揭」業務目前僅適用於新發放的房屋貸款。那麼，究竟在什麼情況下適合買

點辦貸款呢？

點按揭產品實際上是對預計未來較長期限還款的一種投資，貸款時間越長，利息節省越多，平衡點大約在四、五年左右。如果客戶已經計劃在兩、三年內就要出售房產或準備還清貸款，那麼就不應該選擇這個產品。柳博說。

他進一步解釋道，「是否選擇適合點按揭產品，應該以貸款期限長短為導向。如果你準備做一個長期的貸款，那麼選擇支付『點』降低利率可以使你長時間地享受較低的利息。如果你的時間限定較短，還貸時間不長，那麼就可以選擇較高的利息而非『點』了。這也是『點按揭』只針對10年期以上貸款客戶的原因。」

也就是說，客戶買點付出的費用，需要依靠貸款在後面各年累計的利息節省「賺」回來，一般來說貸款滿4-5年，節省的利息與買點費用基本相當。如果客戶的貸款壽命超過4-5年，節省的利息超過了買點費用，客戶就真正實現了省息；如果貸款在2-3年內就結清了，客戶就不划算了。

優惠購屋專案貸款

繼去年9月在行政院會中通過「增撥新台幣2000億優惠購屋專案貸款」後，行政院日前又邀集財經部會首長召開會議，規劃在6月1日起再釋出2000億元，不過，全案還需由行政院長劉兆玄做出最後決定。

去年通過的「增撥新台幣2000億優惠購屋專案貸款」，開放貸款期限自97年9月22日至99年9月21日止，當時行政院曾表示，屆期如果仍未用完額度，可繼續辦理至額度用罄為止，但據了解，目前僅剩300多億元額度，預料可能在5月底用完。

增撥新台幣2000優惠購屋專案貸款貸款條件包括：「台北市每戶最高350萬元、其他地區每戶最高300萬元」、「貸款期限最長20年」、「付息不還本的寬限期最長3年」、「中華民國國民年滿20歲，每人限購一戶」等。 根據行政院官員透露，由於6月擬釋出的2000億元優惠房貸屬於「延續性方案」，因此，適用對象、條件和規則將同於「增撥新台幣2千億優惠購屋專案貸款」，也就是申貸人必須是為年滿20歲的國民，且每人限購1戶，不得重複申貸。