內政部昨日公布的「第2季住宅需求動向調查」顯示，購屋者貸款負擔率（房貸支出占所得比重）在本季升至33.5％，創下91年開辦調查以來的新高，顯示購屋者壓力持續升高，五大都會區購屋壓力，以台北市居第一。
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本季的「房價年所得比」仍維持在7.3倍的高點，雖未再創新高，但仍遠高於3年前的6倍，其中台北市由上季的10.4倍降至8.9倍，主因本季台北市的購屋者平均買的坪數較小、價位較低，惟這個房價年所得比也遠高於3年前的8倍。 負責這項調查的政大教授張金鶚表示，雖然房價年所得比未創新高，但是本季的房貸支出占月所得比率（貸款負擔率）卻繼續升至33.5％的近6年新高，顯示購屋者的貸息壓力持續升高。 張金鶚表示，造成民眾房貸壓力升高的因素很多，近年房價上揚、薪資成長停滯、及近來利率的走高都是原因。33.5％的貸款負擔率意味著每月家庭所得有3分之1拿去支付房貸，3年前這一比率僅27％。 本次調查新增「購屋壓力」一項，五大都會區的已購屋者認為購屋壓力「很大」及「非常大者」占36.4％，其中以台北市45.5％最高，高雄縣市25.5％最小低。若將沒有壓力至壓力非常大者五個選項分別給予0至5分，所編出來的購屋壓力指數，以台北市2.38分最高，台北縣2.25居次。
2008年8月31日 星期日
房貸放款下滑
〔記者藍鈞達／台北報導〕房市進入高峰期之後，央行官員坦承有降溫趨勢，連民眾的購屋意願也下降，加上銀行放貸謹慎，大聲宣布「投資客止步」，造成房貸放款步步下滑。
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根據央行資料，五大銀行（台銀、合庫、一銀、華銀及彰銀）7月份的新承作放款金額為436.06億元，較上月減少63.35億元；雖然資金充沛，但銀行都暫緩衝刺房貸，銀行房貸主管表示，主要還是房市前景不明，現在除了自住房貸戶外，銀行從貸款成數、客戶狀況、地區別等多方控管，全力阻斷投資客借錢管道。合庫主管說，銀行不能拒絕承貸小套房，但放貸的確非常的審慎。舉例來說，只要不到15坪的物件，銀行就會要求分行謹慎查核，確定是否為自住用；如果申貸戶擁有兩間以上正在繳貸物件，第二件的過件機率將會降低，並且寬限期也只有一年，是一般（三年）的三分之一。除此之外，其實民眾購屋意願也下降，現階段市面上的低利房貸，即便利率低到2.8%以下，仍然沒人要。目前政策優惠貸款主要有三種，第一是營建署補貼利息的低利購屋貸款，利率僅2.767%；第二是由彰銀得標辦理的公教人員「築巢優利貸」，利率2.99%；最後為央行的三千億元優惠房貸，利率高達3.6%。行庫主管透露，彰銀的公教人員優惠貸款，現在放貸的數量，大概只有預期的一半，「不到百億元」；營建署的低利貸款，申請人數也僅有兩成。台企銀個金部經理石琬如表示，如果再扣除部分資格不符的申請案，應該會更少。石琬如分析，房價過高，加上民眾普遍認為房市將會降溫，導致許多人就算申請到優惠貸款，寧願觀望一陣子，等到房價較低後，才重新申請。行庫主管建議，真想買房子的民眾，如果房價可以接受，現在的優惠貸款利率其實很誘人，雖然優惠房貸額度都只有220萬元，但利用本身是公教人員，又符合家庭年收入148萬元以下的條件，就能搭配使用，同時享受兩種優惠。
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根據央行資料，五大銀行（台銀、合庫、一銀、華銀及彰銀）7月份的新承作放款金額為436.06億元，較上月減少63.35億元；雖然資金充沛，但銀行都暫緩衝刺房貸，銀行房貸主管表示，主要還是房市前景不明，現在除了自住房貸戶外，銀行從貸款成數、客戶狀況、地區別等多方控管，全力阻斷投資客借錢管道。合庫主管說，銀行不能拒絕承貸小套房，但放貸的確非常的審慎。舉例來說，只要不到15坪的物件，銀行就會要求分行謹慎查核，確定是否為自住用；如果申貸戶擁有兩間以上正在繳貸物件，第二件的過件機率將會降低，並且寬限期也只有一年，是一般（三年）的三分之一。除此之外，其實民眾購屋意願也下降，現階段市面上的低利房貸，即便利率低到2.8%以下，仍然沒人要。目前政策優惠貸款主要有三種，第一是營建署補貼利息的低利購屋貸款，利率僅2.767%；第二是由彰銀得標辦理的公教人員「築巢優利貸」，利率2.99%；最後為央行的三千億元優惠房貸，利率高達3.6%。行庫主管透露，彰銀的公教人員優惠貸款，現在放貸的數量，大概只有預期的一半，「不到百億元」；營建署的低利貸款，申請人數也僅有兩成。台企銀個金部經理石琬如表示，如果再扣除部分資格不符的申請案，應該會更少。石琬如分析，房價過高，加上民眾普遍認為房市將會降溫，導致許多人就算申請到優惠貸款，寧願觀望一陣子，等到房價較低後，才重新申請。行庫主管建議，真想買房子的民眾，如果房價可以接受，現在的優惠貸款利率其實很誘人，雖然優惠房貸額度都只有220萬元，但利用本身是公教人員，又符合家庭年收入148萬元以下的條件，就能搭配使用，同時享受兩種優惠。
12家銀行房地產貸款平均增長11.34%
已經出臺的各上市銀行中報業績大多較好，但這並不意味著銀行資金不存在經營 “雷區”。由於今年上半年房地產業面臨的風險正在加大，房地產貸款規模以11.34%的平均速度增長，但房地產不良貸款率卻 “掉頭向下”。
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有分析師稱，下半年銀行不良率或將大增。 興業銀行成“第一地產銀行” 據本報昨日對已披露2008中報的12家銀行（中行和交行除外）進行資料統計後發現，多數銀行對房地產業的貸款餘額環比均實現較快增長，其中最快增幅高達48%；而興業銀行以14.29%的房地產貸款占比居首位，成為當之無愧的“第一地產銀行”。 南京銀行則以增長速度最快而當選 “最能雪中送炭的銀行”，該行以47.83%的環比增幅位居第一，工商銀行雖然僅環比增長10.7%，但其以3387億元的房地產貸款總額、347億元的增長，在規模上取得兩個第一。 但也並非所有銀行都看好房地產業，招商銀行、北京銀行和寧波銀行在操作上就顯得相當謹慎，實現環比-0.2%、-5.8%和-5.88%的增長。 不良率降 專家看不懂 房地產業面臨風險較大，但銀行房地產貸款規模增加，其不良貸款率反而下降，海通證券銀行業分析師範坤祥表示，這讓人看不懂。比如在銀行房產按揭貸款方面，此前媒體報導深圳出現按揭房產斷供潮，按理說深發展銀行不良貸款率應該上升，但該行中報顯示其狀況很好，讓人難以理解。 雖然各大上市銀行均表示已經加大房地產貸款的風險管理，但如果銀行仍然繼續加大房地產貸款規模，則其風險肯定會增加。半年或一年之後，銀行不良貸款率應該會上升。 天相投資銀行業分析師王逸峰以興業銀行為例表示，該行逾期貸款反彈明顯，逾期餘額約58.46億元，環比增長36%。逾期貸款是不良貸款率的先行特徵，下半年不良貸款的變化趨勢令人擔憂。 但也有分析師表示，問題並沒有想像中的嚴重。國泰君安金融業分析師伍永剛表示，對銀行而言，如果銀行嚴格進行風險管理，並對信譽好又有實力的大型開發商發放貸款，銀行的風險就會小很多。
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有分析師稱，下半年銀行不良率或將大增。 興業銀行成“第一地產銀行” 據本報昨日對已披露2008中報的12家銀行（中行和交行除外）進行資料統計後發現，多數銀行對房地產業的貸款餘額環比均實現較快增長，其中最快增幅高達48%；而興業銀行以14.29%的房地產貸款占比居首位，成為當之無愧的“第一地產銀行”。 南京銀行則以增長速度最快而當選 “最能雪中送炭的銀行”，該行以47.83%的環比增幅位居第一，工商銀行雖然僅環比增長10.7%，但其以3387億元的房地產貸款總額、347億元的增長，在規模上取得兩個第一。 但也並非所有銀行都看好房地產業，招商銀行、北京銀行和寧波銀行在操作上就顯得相當謹慎，實現環比-0.2%、-5.8%和-5.88%的增長。 不良率降 專家看不懂 房地產業面臨風險較大，但銀行房地產貸款規模增加，其不良貸款率反而下降，海通證券銀行業分析師範坤祥表示，這讓人看不懂。比如在銀行房產按揭貸款方面，此前媒體報導深圳出現按揭房產斷供潮，按理說深發展銀行不良貸款率應該上升，但該行中報顯示其狀況很好，讓人難以理解。 雖然各大上市銀行均表示已經加大房地產貸款的風險管理，但如果銀行仍然繼續加大房地產貸款規模，則其風險肯定會增加。半年或一年之後，銀行不良貸款率應該會上升。 天相投資銀行業分析師王逸峰以興業銀行為例表示，該行逾期貸款反彈明顯，逾期餘額約58.46億元，環比增長36%。逾期貸款是不良貸款率的先行特徵，下半年不良貸款的變化趨勢令人擔憂。 但也有分析師表示，問題並沒有想像中的嚴重。國泰君安金融業分析師伍永剛表示，對銀行而言，如果銀行嚴格進行風險管理，並對信譽好又有實力的大型開發商發放貸款，銀行的風險就會小很多。
土地閒置兩年 專案貸款無望
中國人民銀行及銀監會再次對囤地開發商揮動利劍。 昨天，央行在網站公佈《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於金融促進節約集約用地的通知》（下稱《通知》）。
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這份《通知》明確表示，只要國土資源部門認定某個房地產專案建設用地閒置時間超過兩年，開發該項目的房產公司將無法從銀行獲取任何形式的貸款。對於房地產公司來說，這一措施一旦施行，遠遠比繳納閒置費更加嚴厲。 囤地兩年不能貸款 這份2000多字的通知早在7月底已下發給各地銀行業機構。央行以及銀監會要求各家金融機構改進貸款審核審批流程，制訂和完善有關管理規定，於2008年12月31日前上報監管部門。 《通知》中要求，“對國土資源部門認定的建設用地閒置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類專案建設用地作為抵押物的各類貸款（包括資產保全業務）。” 這一通知等於掐斷了擱置多年土地的房地產開發商在銀行獲取貸款的可能性。在資本市場低迷、融資手段嚴重匱乏的今天， 開發商對銀行的依賴程度相當高，一旦這條路被封死，地產企業的資金狀況將越來越嚴峻。 這一條款是宏觀調控以來對囤地開發商所實行的最嚴厲措施。 央行表示，《通知》源於落實此前《國務院關於促進節約集約用地的通知》精神。在當時的國務院通知中規定，對於土地閒置滿一年不滿兩年的，需要按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費，對閒置土地特別是閒置房地產用地要征繳增值地價。 華遠集團總裁任志強近日曾表示，隨著房地產開發商資金缺口的加大，實際上已造成開發總量的壓縮，如果未來兩年資金問題不能解決，這種情況將更加明顯。 專案貸款有保有壓 除了禁止囤地專案貸款，《通知》還是有保有壓。 監管部門還囤積地項目貸款，《通知》在昨天通知還是有保有壓。用地項目提供貸款支援；禁止向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓價款的貸款；對利用農村集體土地開發商業性房地產的，不得發放任何形式的貸款；對購買農村集體土地上建設住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。 與此同時，《通知》也強調對節約集約用地專案優先予以金融支持。包括：在現有工業用地上提高土地利用率和增加容積率的項目，開發利用空閒、廢棄、閒置用地的專案；以及符合“佈局集中、產業集聚、用地集約”要求的國家級開發區。 優先支援節地房地產開發專案。在符合國家各項政策和金融機構貸款條件的前提下，要優先支持廉租住房、經濟適用住房及建築面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設。 同時，積極支持土地儲備機構盤活存量建設用地。對土地儲備機構儲備符合規劃(計畫)且空閒、廢棄、閒置和低效利用的國有存量建設用地的，要積極予以貸款支持。
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這份《通知》明確表示，只要國土資源部門認定某個房地產專案建設用地閒置時間超過兩年，開發該項目的房產公司將無法從銀行獲取任何形式的貸款。對於房地產公司來說，這一措施一旦施行，遠遠比繳納閒置費更加嚴厲。 囤地兩年不能貸款 這份2000多字的通知早在7月底已下發給各地銀行業機構。央行以及銀監會要求各家金融機構改進貸款審核審批流程，制訂和完善有關管理規定，於2008年12月31日前上報監管部門。 《通知》中要求，“對國土資源部門認定的建設用地閒置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類專案建設用地作為抵押物的各類貸款（包括資產保全業務）。” 這一通知等於掐斷了擱置多年土地的房地產開發商在銀行獲取貸款的可能性。在資本市場低迷、融資手段嚴重匱乏的今天， 開發商對銀行的依賴程度相當高，一旦這條路被封死，地產企業的資金狀況將越來越嚴峻。 這一條款是宏觀調控以來對囤地開發商所實行的最嚴厲措施。 央行表示，《通知》源於落實此前《國務院關於促進節約集約用地的通知》精神。在當時的國務院通知中規定，對於土地閒置滿一年不滿兩年的，需要按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費，對閒置土地特別是閒置房地產用地要征繳增值地價。 華遠集團總裁任志強近日曾表示，隨著房地產開發商資金缺口的加大，實際上已造成開發總量的壓縮，如果未來兩年資金問題不能解決，這種情況將更加明顯。 專案貸款有保有壓 除了禁止囤地專案貸款，《通知》還是有保有壓。 監管部門還囤積地項目貸款，《通知》在昨天通知還是有保有壓。用地項目提供貸款支援；禁止向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓價款的貸款；對利用農村集體土地開發商業性房地產的，不得發放任何形式的貸款；對購買農村集體土地上建設住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。 與此同時，《通知》也強調對節約集約用地專案優先予以金融支持。包括：在現有工業用地上提高土地利用率和增加容積率的項目，開發利用空閒、廢棄、閒置用地的專案；以及符合“佈局集中、產業集聚、用地集約”要求的國家級開發區。 優先支援節地房地產開發專案。在符合國家各項政策和金融機構貸款條件的前提下，要優先支持廉租住房、經濟適用住房及建築面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設。 同時，積極支持土地儲備機構盤活存量建設用地。對土地儲備機構儲備符合規劃(計畫)且空閒、廢棄、閒置和低效利用的國有存量建設用地的，要積極予以貸款支持。
貸款質量無與倫比 工商銀行分銷能力最強
大福證券分析工商銀行(01398)今年上半年業績後，對該股仍持正面看法。雖然一些規模較小的同儕上半年的業績增長勝過工行，但該行依然偏愛工行多元化的貸款組合，當某些行業不景氣時，這將發揮分散風險的作用。
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工行的分銷能力在內地金融業無可匹敵，長遠而言，集團若能充分利用其分銷能力，必可創造更多服務與手續費收入。目標價仍為6.7元，相當於2009年11.5倍市盈率、2.8倍市帳率。 工行上半年純利同比上升57%至655.31億元人民幣(每股盈利為0.19元人民幣)，是全球盈利能力最強的銀行。但今年第二季盈利較第一季倒退5%，預示下半年業績開始放緩。集團上半年盈利約相當於我們預測的全年盈利57%。 受惠平均生息資產增長14%及淨利息收益率擴闊36點子，淨利息收入同比增長29%。淨利息收益率改善，全賴平均貸款收益跳升116點子，遠超存款成本的39點子升幅。 受企業財富管理及資產信託服務費收入的強勁增長，上半年集團服務與手續費收入同比躍升48%，佔整體營運收入的比例由去年同期的14%攀升至16%。 由於收入表現強勁，營運支出則錄得相對溫和的22%增長，成本對收入比率下跌2.8個百分點至34.3%。 上半年資產素質持續改善，不良貸款比率再跌33點子至2.41%，不良貸款撥備覆蓋比率上升12.6個百分點至116.08%。 工行已減低房地產開發及出口導向等貸款質素有可能變壞的行業貸款的規模，該兩類貸款分別占集團整體貸款7.7%及5.5%。今年六月底該兩個環節的不良貸款比率只為1.8%及1.3%。 管理層對於集團的按揭貸款業務也感到安心，其貸款對抵押品價值的比率僅為49.5%。未來數月資產素質應有進一步改善的空間，雖然改善步伐可能較慢。
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工行的分銷能力在內地金融業無可匹敵，長遠而言，集團若能充分利用其分銷能力，必可創造更多服務與手續費收入。目標價仍為6.7元，相當於2009年11.5倍市盈率、2.8倍市帳率。 工行上半年純利同比上升57%至655.31億元人民幣(每股盈利為0.19元人民幣)，是全球盈利能力最強的銀行。但今年第二季盈利較第一季倒退5%，預示下半年業績開始放緩。集團上半年盈利約相當於我們預測的全年盈利57%。 受惠平均生息資產增長14%及淨利息收益率擴闊36點子，淨利息收入同比增長29%。淨利息收益率改善，全賴平均貸款收益跳升116點子，遠超存款成本的39點子升幅。 受企業財富管理及資產信託服務費收入的強勁增長，上半年集團服務與手續費收入同比躍升48%，佔整體營運收入的比例由去年同期的14%攀升至16%。 由於收入表現強勁，營運支出則錄得相對溫和的22%增長，成本對收入比率下跌2.8個百分點至34.3%。 上半年資產素質持續改善，不良貸款比率再跌33點子至2.41%，不良貸款撥備覆蓋比率上升12.6個百分點至116.08%。 工行已減低房地產開發及出口導向等貸款質素有可能變壞的行業貸款的規模，該兩類貸款分別占集團整體貸款7.7%及5.5%。今年六月底該兩個環節的不良貸款比率只為1.8%及1.3%。 管理層對於集團的按揭貸款業務也感到安心，其貸款對抵押品價值的比率僅為49.5%。未來數月資產素質應有進一步改善的空間，雖然改善步伐可能較慢。
上市公司爭相涉足小額貸款公司
日前，一家名為理想集團的民營企業集團成為首家小額貸款公司主發起人。據浙江省政府金融辦相關負責人透露，按照試點規劃，浙江省總共成立108個小額貸款公司。
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據悉，能夠競標主發起人成功的一般都是資產10億以上的大型企業集團。 “小額貸款公司作為金融領域一種新生的事物，我們相信這個投資一定會為公司帶來超額的回報。”昨日，剛剛確立為浙江三門縣小額貸款公司主發起人的三變科技董事會秘書李雪會向記者表示。根據試點規劃，小額貸款公司未來可能會向村鎮銀行轉型，這也是該公司投資小額貸款公司的主要原因。 8月21日，新湖中寶決定作為主發起人，投資成立里安新湖小額貸款股份公司。此外，新安股份、浙江富潤、聯化科技、新民科技也都宣佈投資參股當地小額貸款有限公司。 由於一些銀行不願意承擔高風險、高成本的小額貸款，中小企業的貸款比較難。小額貸款公司的出現顯然是國家推動金融機構多元化的一個嘗試。有分析者認為，這些上市公司投資小額貸款公司，並不是看中小額貸款業務的投資收益，更看中的是小額貸款公司的前景，希望以小額貸款公司作為最終進入金融行業的跳板。 對於一些現金流比較充足的企業，除了想在金融領域上多元化，也希望通過金融手段降低實體經濟波動帶來的風險。但同時，小額貸款公司風險也很大，對企業資信調查等成本較高，如果貸款不良率高，資本金得不到充足的話，很容易出現問題，對發起人自身資源、管理、風險控制能力都有很高要求。
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據悉，能夠競標主發起人成功的一般都是資產10億以上的大型企業集團。 “小額貸款公司作為金融領域一種新生的事物，我們相信這個投資一定會為公司帶來超額的回報。”昨日，剛剛確立為浙江三門縣小額貸款公司主發起人的三變科技董事會秘書李雪會向記者表示。根據試點規劃，小額貸款公司未來可能會向村鎮銀行轉型，這也是該公司投資小額貸款公司的主要原因。 8月21日，新湖中寶決定作為主發起人，投資成立里安新湖小額貸款股份公司。此外，新安股份、浙江富潤、聯化科技、新民科技也都宣佈投資參股當地小額貸款有限公司。 由於一些銀行不願意承擔高風險、高成本的小額貸款，中小企業的貸款比較難。小額貸款公司的出現顯然是國家推動金融機構多元化的一個嘗試。有分析者認為，這些上市公司投資小額貸款公司，並不是看中小額貸款業務的投資收益，更看中的是小額貸款公司的前景，希望以小額貸款公司作為最終進入金融行業的跳板。 對於一些現金流比較充足的企業，除了想在金融領域上多元化，也希望通過金融手段降低實體經濟波動帶來的風險。但同時，小額貸款公司風險也很大，對企業資信調查等成本較高，如果貸款不良率高，資本金得不到充足的話，很容易出現問題，對發起人自身資源、管理、風險控制能力都有很高要求。
勞退基金考慮未來以投資貸款支持社會公益
中央社記者汪淑芬台北二十七日電 勞工退休基金監理會最近在投資策略上，新增加企業社會責任與倫理考量，並考慮未來以投資或貸款方式，支持社會公益。
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勞退基金監理會副主任委員李瑞珠今天在例行記者會中，談到勞退金運用的新方向。 勞退基金監理會是在「勞工退休金條例退休基金資金運用作業要點」中，明定在兼顧基金收益性下，投資標的企業社會責任與倫理應納入基金投資運用的考量。 李瑞珠說，勞工退休基金是取之於社會，而基金收益直接攸關勞工退休權益，所以在以收益為前提考量下，逐步採行相關社會責任投資策略，除可促進勞工權益外，也可促使企業重視社會責任的履行，並使整體社會受益而達成雙贏。 勞退基金監理會的策略是，對於違反大量解僱勞工保護法致企業負責人遭限制出境者，列為負面篩選投資標的；另對於持股占已發行股份達相當比例以上的國內公司，當發生重大涉及勞工權益、環境保護與公司治理的社會矚目案件時，透過股東參與方式促使公司對相關議題關注。 李瑞珠也表示，等勞工退休基金長期收益趨於穩定後，也考慮在法律規範下，以投資或貸款方式支持社會公益活動。 根據勞退基金監理會統計，勞退基金目前約新台幣七千多億元，包括舊制勞退金四千多億元及新制勞退金三千餘億元，新勞退金去年才開始投入市場運作，資產配置運用比舊制勞退金更靈活，因時間短暫，收益率並不高，加上去年受美國次級房貸影響，收益率不及百分之一，而舊制勞退金近幾年投入國內外股市的收益率分別有百分之九點多及百分之五點多。
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勞退基金監理會副主任委員李瑞珠今天在例行記者會中，談到勞退金運用的新方向。 勞退基金監理會是在「勞工退休金條例退休基金資金運用作業要點」中，明定在兼顧基金收益性下，投資標的企業社會責任與倫理應納入基金投資運用的考量。 李瑞珠說，勞工退休基金是取之於社會，而基金收益直接攸關勞工退休權益，所以在以收益為前提考量下，逐步採行相關社會責任投資策略，除可促進勞工權益外，也可促使企業重視社會責任的履行，並使整體社會受益而達成雙贏。 勞退基金監理會的策略是，對於違反大量解僱勞工保護法致企業負責人遭限制出境者，列為負面篩選投資標的；另對於持股占已發行股份達相當比例以上的國內公司，當發生重大涉及勞工權益、環境保護與公司治理的社會矚目案件時，透過股東參與方式促使公司對相關議題關注。 李瑞珠也表示，等勞工退休基金長期收益趨於穩定後，也考慮在法律規範下，以投資或貸款方式支持社會公益活動。 根據勞退基金監理會統計，勞退基金目前約新台幣七千多億元，包括舊制勞退金四千多億元及新制勞退金三千餘億元，新勞退金去年才開始投入市場運作，資產配置運用比舊制勞退金更靈活，因時間短暫，收益率並不高，加上去年受美國次級房貸影響，收益率不及百分之一，而舊制勞退金近幾年投入國內外股市的收益率分別有百分之九點多及百分之五點多。
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